今回は、自宅を売却したときの損失についての税務の取り扱いとなります。
もちろん、売却利益になれば、一番良いのですが。。。
建物も老朽化していてそんなわけにもいかず、不動産の売却って、一部を除いてそのほとんどが売却損になるのでしょうね！
損失の税務の取り扱いについては、原則的には損益通算が可能なのですが、何せ要件が多いので、一つ一つゆっくりと確認していきましょう。
- 単純にマイホームを売却した場合
- マイホームを買い換えた場合
単純にマイホームを売却した場合
特例の内容
マイホーム購入時に住宅ローンを組んでいて、その売却代金が住宅ローンを下回る価格で譲渡損失があった場合には、その譲渡損失は、給与所得や事業所得等の他の所得と損益通算することができます。
なお、控除しきれなかった譲渡損失においても、3年間の繰り越し控除が可能です。
損益通算の限度
住宅ローン残高から売却価額を差し引いた金額が、損益通算の限度額となります。
計算例）
売却代金：2,000万円 古いマイホームの購入代金：6,000万円 借入残高：3,000万円
2,000万円 － 6,000万円 ＝ △4,000万円の売却損！
3,000万円 － 2,000万円 ＝ ただし、損益通算の限度は、1,000万円！
実際の資金的な損失までは補償するようなイメージなんでしょうか。
なんだか物足りないですね。。。上記の計算例のケースでは、住宅ローンが残っちゃってますしね。。。
適用要件
- 売却するマイホームは、住まなくなった日から3年以内の譲渡をすること。
- 所有期間が5年を超える国内不動産であること。
- 償還期間10年以上の住宅ローン残高があること。
適用対象外の方
- 合計所得金額3,000万円を超える方
- 親族間においての売買取引をした方
- 売却年の前年および前々年で他のマイホーム特例を適用している方
少しでも可能性がある方は、以下の国税庁のリンクで詳細を確認してみてくださいね！
給与をもらっているサラリーマンや事業を行っている個人事業主の方はぜひ！
【住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき】
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3390.htm
マイホームを買い換えた場合
特例の内容
マイホームを売却して、新たなマイホーム購入した場合に、古いマイホームの譲渡損失があったときには、その譲渡損失は、給与所得や事業所得等の他の所得と損益通算することができます。
適用要件
- 売却するマイホームは、住まなくなった日から3年以内の譲渡をすること。
- 所有有期間が5年を超える国内不動産であること。
- 新たなマイホームにつき、償還期間10年以上の住宅ローン残高があること。
- 新たなマイホームを、床面積50㎡以上で売却の翌年12月31日までに取得すること。
- 新たなマイホームは、取得年の翌年12月31日までに居住見込みであること
適用対象外の方
1）繰越控除のみ、対象外の方
- 古いマイホームの敷地が500㎡を超える方の、その超える部分
- 新たなマイホームで償還期間10年以上の住宅ローン残高がない方。
- 合計所得金額3,000万円を超える方
2）損益通算および繰越控除ともに、対象外の方
- 親族間においての売買取引をした方
- 売却年の3年以内で他のマイホーム特例を適用している方
こちらも、少しでも可能性がある方は、以下の国税庁のリンクで詳細を確認してみてくださいね！
【マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき】
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3370.htm
いろいろと要件を確認してみると、よく言われる社会通念上における適正な範囲内であれば問題なく適用ができそうですね！
ただし、そうした中でも富裕層の方や租税回避を防ぐ意味でも所得制限や取引制限がされているようですね。
マイホームの売却や購入は、人生の中でも大きなお金が動くタイミングトとなりますので、ぜひ事前に検討してみてくださいね！
